La Conformità Urbanistica e la Conformità Catastale sono i due pilastri della regolarità di un immobile in Italia. Sebbene spesso vengano confuse, sono due verifiche distinte ma complementari, essenziali per la validità di qualsiasi transazione immobiliare, richiesta di mutuo o intervento edilizio. Il Geometra è la figura professionale di riferimento per l'accertamento e l'attestazione di queste due conformità.

1. La Conformità Urbanistica: La Regola del "Come è Costruito"

La conformità urbanistica (o edilizia) è la corrispondenza tra lo stato di fatto attuale dell'immobile (ciò che è costruito) e il titolo edilizio abilitativo (la Licenza Edilizia, la Concessione Edilizia, il Permesso di Costruire, la SCIA, la CILA, ecc.) depositato presso il Comune.

In Cosa Consiste la Verifica per il Geometra:

1. Accesso agli Atti: Il Geometra deve richiedere e visionare tutti i titoli edilizi e i relativi progetti grafici depositati presso l'Ufficio Tecnico del Comune dalla costruzione dell'immobile fino all'ultima modifica autorizzata.

2. Sopralluogo e Rilievo: Esegue un sopralluogo dettagliato sull'immobile per rilevare lo stato di fatto (misure, disposizione interna, presenza di finestre, balconi, ecc.).

3. Confronto Progetto-Fatto: Confronta in modo analitico i disegni progettuali (il "diritto") con il rilievo dello stato di fatto (la "realtà").

4. Accertamento dello Stato Legittimo: Il risultato di questa verifica attesta lo Stato Legittimo dell'immobile. Se le due rappresentazioni coincidono (o se le difformità sono minime e non rilevanti ai fini urbanistici), l'immobile è conforme.

Conseguenze della Non Conformità Urbanistica:

La mancanza di conformità urbanistica (ovvero la presenza di un abuso edilizio) rende l'immobile non commerciabile e non mutuabile, potendo portare alla nullità dell'atto di compravendita e all'obbligo di sanare o demolire l'abuso.

2. La Conformità Catastale: L'Identità Fiscale dell'Immobile

La conformità catastale è la corrispondenza tra lo stato di fatto dell'immobile e i dati depositati presso l'Agenzia delle Entrate - Ufficio del Territorio (Catasto). A differenza della conformità urbanistica, il Catasto ha principalmente una funzione fiscale e non probatoria in merito alla regolarità edilizia (un immobile abusivo può comunque essere "accatastato").

In Cosa Consiste la Verifica per il Geometra:

1. Visura Catastale: Verifica che l'intestatario catastale sia il reale proprietario dell'immobile e che i dati identificativi (Foglio, Particella, Subalterno) siano corretti.

2. Planimetria Catastale: Verifica che la planimetria depositata in Catasto (il disegno dell'immobile) corrisponda esattamente alla distribuzione interna e alla configurazione attuale dell'immobile (es. muri interni, finestre, porte).

3. Dichiarazione Obbligatoria: In caso di compravendita, il Geometra supporta il venditore nella redazione della dichiarazione obbligatoria (introdotta dalla Legge n. 122/2010) che attesta la conformità della planimetria catastale allo stato di fatto.

Casi di Non Conformità Catastale:

Si verifica quando piccole modifiche interne (es. spostamento di un tramezzo, creazione di un nuovo bagno, unione di due stanze) non sono state tempestivamente comunicate al Catasto tramite la procedura DOCFA (Documento Catasto Fabbricati).

La Differenza Cruciale: Urbanistica vs Catastale